数字地产时代：商业地产运营环节的数字化转型！

在股票化趋势下，资产经营的价值日益突出。随着消费升级和产业升级，公寓、酒店、办公楼、购物中心、工业园区等空间资产作为消费和行业的载体和线下流量入口，将承载越来越丰富的内涵。

如何使资产以更高效的方式运行，使空间更满足各种用户主体的需求，从而最大化资产价值，是资产运营的核心命题。随着股票资产运营竞争的加剧，各种专业的资产运营机构将出现在历史时刻，资产运营能力将继续提高。数字化是构建未来资产运营体系的核心。

1. 建设数字化资产运营系统

数字资产操作系统是以数据为核心的操作。通过全面收集实体空间的物理数据、周边数据、用户数据等相关数据，构建实体空间的虚拟数字双胞胎，最终通过数据赋能资产运营的全过程，实现资产运营的降低成本、提高效率和服务创新。

图1：数字化资产运营系统

资产数据采集是构建数字化运营体系的基础，资产数据采集方式主要分为两类。

首先，需要资产管理SaaS，实现资产管理的数字化。资产管理SaaS对接资产基础物理数据、物业设施数据、投资数据、租赁数据、用户数据等数据，进行统一的信息和在线管理。此外，还可以整合建筑原设备设施管理系统的数据，包括能源管理、访客管理、停车系统等建筑系统。资产管理SaaS实现基础数据的整合，作为统一的管理入口。

随着物联网、人工智能等技术的发展与融合，资产运营的对象是实体空间，AIoT智能终端大大提高了实体空间数据的收集能力，成为资产数据收集的重要补充手段。摄像头、智能门禁、温湿度传感器、建筑设备传感器等智能终端一方面为用户提供智能办公、智能家居等智能服务，另一方面也是数据收集的接触点。

例如，商业地产摄像头最初主要用于安全监控场景。结合计算机视觉技术，升级为具有客流统计功能的智能摄像头，可通过人脸识别算法统计商业地产空间中的客流、客流热图分布、性别和年龄特征分布等重要数据。

在上述两种数据的基础上，结合周边城市配套设施、人口分布、商业分布、市场数据等与资产相关的外部数据，可以构建资产运营数据平台，在平台上收集资产静态物理数据、动态运营数据和用户数据。结合数字建筑技术，将这些数据与资产的数字模型相结合，可以在数字世界中构建虚拟数字双胞胎，模拟资产运营。

最后，数字资产运营系统通过数据赋能资产运营的开发、招商、运营、服务等全过程，实现资产运营的降本增效和服务增值，提高资产回报水平，帮助资产运营的金融化。

2. 数字重塑资产开发流程

在资产经营的项目开发过程中，资产经营者需要合理评价资产价值，确定合理的资产用途、产品定位、设计风格，结合资产物理状况、周边配套设施和潜在客户需求等数据。这是保证项目开发后资产经营水平和价值提升的前提。

传统的解决方案一般依靠五家银行等专业机构的专家顾问经验，通过定制的项目咨询模式，补充数月的项目信息收集和抽样客户研究，最终给出决策方案。如今，专业的数据服务提供商正在发挥越来越重要的价值，重塑资产开发的决策过程。

3. 数字化授权租赁、运营和服务

在数字资产运营系统下，基于资产数据和用户数据的分析和挖掘，资产运营商可以提高用户洞察力和精细运营能力，提高租赁和运营管理效率，扩大以空间为入口的增值服务。

在租赁环节，资产管理SaaS以用户洞察、渠道对接等为主体的数字系统可以赋能。资产管理SaaS实现了租赁的数字化管理，可以实时反映物业租赁的状态，指导投资租赁部门提前制定租赁计划，如提前与租户沟通续租。基于对租户数据的动态分析，投资管理可以更加精细。

例如，通过智能访问控制数据，我们可以洞察租户团队规模的变化。如果访问量继续增加，可能需要扩大租金，而访问量持续下降的租户可能面临风险，从而提前沟通续租、扩租或预警退租。

此外，通过将租赁状态与房地产中介和房地产信息平台在线连接，大大提高了投资信息分发的效率和实时性。例如，在长期租赁公寓领域，大型品牌公寓具有品牌和规模优势，可以通过品牌和客户获取流量，而中小型公寓缺乏在线流量。通过部署公寓管理SaaS中小公寓运营商可以通过公寓管理租赁管理和房屋上下架SaaS该平台实时将真实住房信息连接到58、壳牌找房、闲鱼等流量平台，扩大客户获取渠道。

在运营方面，数字手段不断促进物业管理等环节的成本降低和效率提高。例如，越来越多的建筑通过部署智能系统来监控和提高空调系统、照明系统等设备和系统的运行效率，节约能源消耗，建设绿色建筑。在长期租赁公寓领域，通过智能门锁、智能门禁、智能电表等智能硬件，可以实现离线观看链接的无人化，大大减少日常运营商的数量。

服务增值是数字资产运营系统为资产带来增值的体现。空间作为服务入口的价值需要通过数字手段来扩大。

一方面，智能办公、智能酒店、智能公寓等智能商业形式的数字支持，为用户带来服务和体验升级，然后带来租金溢价，提高资产本身的价值。

另一方面，数字资产运营系统可以根据数据更好地连接和洞察用户，从而有能力为用户提供更多的增值服务，实现收入增值。以长期租赁公寓运营商免费为例，免费提供住房租赁服务，与租户建立联系，然后引导租户通过在线合同签订、在线支付、智能设备管理等方式APP建立联系，然后在线场景拓展社交、清洁搬家等生活服务和家庭生活电子商务服务。WeWork以空间就是服务为代表的新一代办公空间运营商，在构建与用户数字连接的基础上，不断延伸其他企业和个人服务。

4. 数字化帮助资产运营金融化

资产经营的规模离不开资金的支持。在金融去杠杆化的背景下，资产证券化等创新融资渠道的对接是未来的趋势，主要有两个前提条件。一是资产经营者需要具备专业的经营能力，实现资产价值。二是资产经营需要量化和监管风险，以便与资本方对接。在这两个方面，数字资产经营系统都可以提供帮助。

首先，如上所述，数字化可以为资产运营商提供各种授权。其次，在数字资产运营系统下，与资产运营业绩密切相关的租赁数据和用户数据实时在线、可量化，充分反映资产运营状况，满足渗透性监管需求。

例如，商业地产的资产价值与客流密切相关AIoT客流统计系统可以准确统计量化这一指标。长期租赁公寓管理SaaS实现对接智能电表、智能门锁等硬件数据，实现租赁数字化，实时掌握公寓运营和租户，为金融机构发行租赁分期付款产品提供风险控制支持。

商业地产的运营，本质目的是帮助产品和用户之间建立和维护好关系，其是由一些零散和支离破碎的事情和节点来构成，只有把所有支离破碎的点逐渐串联起来后，并形成一个可良性循环的生态，将各个孤立的各个行为产生关联，形成一个整体的联动。

数字化将大大加快并从根本上重塑这一过程，最终导致商业地产经营质量的变化。